Así funciona la nueva plusvalía municipal

El 8 de noviembre del año pasado Hacienda puso en marcha un nuevo sistema de cálculo para el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o lo que normalmente se conoce como plusvalía municipal.

Este impuesto municipal es el que grava la revalorización del terreno durante los años en los que hemos sido los propietarios del inmueble y hay que pagarlo en el momento en que se produce una venta, se hereda o se dona.

Después de que el Tribunal Constitucional declarara este impuesto como inconstitucional, ya que se trataba de un impuesto que había que pagar siempre, independientemente de que se hubiera producido o no un incremento del valor del inmueble o de la base imponible y dando por hecho que el mercado inmobiliario siempre contaba con precios ascendentes, el TC ha considerado que este impuesto, hasta este momento, ya no reflejaba la evolución real del mercado inmobiliario y por lo tanto, ha establecido un nuevo sistema que permite calcular este impuesto con dos métodos.

En Remax Inmomas te explicamos cómo funciona la nueva plusvalía municipal.

En la actualidad, el Ministerio de Hacienda ofrece la posibilidad de obtener el cálculo de la plusvalía municipal a través de dos sistemas, lo que permitirá que el contribuyente elija el más beneficioso de los dos.

Método de cálculo objetivo

En este método se establecen unos coeficientes máximos anuales que se aplicarán sobre el valor del terreno, dependiendo del número de años transcurridos entre la compra del inmueble y su transmisión. Estos coeficientes se actualizarán anualmente teniendo en cuenta las fluctuaciones del mercado. La base imponible para realizar este cálculo se calcula multiplicando el valor catastral del suelo en el momento de la transmisión por su beneficio y al resultado se aplicará la cuota con un tipo máximo del 30%.

Método de cálculo real

La segunda posibilidad para calcular la plusvalía es mediante la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición. La base imponible para este cálculo se calcula multiplicando el valor catastral del suelo en el momento de la transmisión por los coeficientes que van desde el primer año a 0,13 hasta el 0,45 a partir de dos décadas.

Para facilitar el entendimiento sobre cómo funciona el nuevo sistema de cálculo de la plusvalía, Hacienda elaboró varios ejemplos que pueden consultarse para demostrar que en la actualidad, hay posibilidad de que un sistema salga más beneficioso que otro dependiendo de la situación.

No obstante, y a pesar de la norma general, este impuesto se podrá adaptar a cada circunstancia municipal, tal y como se venía haciendo anteriormente, lo que permite que los Ayuntamientos puedan decidir si quedarse con la base aprobada por el Gobierno o reducir algunos márgenes, con la posibilidad de rebajar los valores catastrales hasta un 15%.

Otras novedades del nuevo impuesto de la plusvalía

Además de las dos modalidades de cálculo del impuesto esta nueva norma incluye una serie de novedades importantes:

  • En primer lugar, es que a partir de ahora no habrá que pagar la plusvalía municipal en el caso de que no se haya obtenido un beneficio con la operación.
  • En segundo lugar, y para evitar la especulación inmobiliaria, estarán gravadas las plusvalías que se generen en menos de un año, calculando entre la fecha de compra y la de venta, ya que se entiende que puede haber un beneficio intermedio.

Otro dato importante es que el Tribunal Constitucional establece que no existe la posibilidad de poder reclamar por el sistema anterior, a excepción de que si hubiera recurrido antes de la sentencia del 26 de octubre de 2021, ya que no se trata de un decreto con carácter retroactivo.

La nueva plusvalía y su cálculo actual trae consigo algunas ventajas, sobre todo, cuando la transmisión se realiza a largo plazo y es menos beneficioso para las operaciones a corto plazo.

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